忍者ブログ

大阪北堀江にある㈱ジャパンアスリート は、リノベーションマンションを販売する会社です。 その中で女性スタッフが中心のアイラブホーム事業部は、マンションのリノベーション企画設計を担当しています。販売担当の営業マンとともに、日々奮闘中!

I LOVE HOME リノベーション スタッフブログ

×

[PR]上記の広告は3ヶ月以上新規記事投稿のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消えます。


こんにちは




今日はあいにくの雨ですね





ですので、この前読んだ「間違いだらけの不動産投資」 村田 幸紀さんの本がすごく良かったので、一部をご紹介させていただきます





投資法・・・・・・・




●新築アパート(木造、軽量鉄骨)
<デメリット>
・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが14%以上回るのであれば、悪くはないかもしれません。

ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提です。多くの場合、何も調査せず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みにしたが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。

・14%と高い利回りを要求するのは、法定耐用年数が木造で22年、軽量鉄骨で19年と、短いため、融資期間が長くとれないので、あまりキャッシュフローがでないからです。

・土地から仕入れようとした場合、この利回りは実質困難でしょう。

・土地があるにもかかわらず、たいした利益にはなりませんので、投資効率はあまりよくありません。

<メリット>
・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、建替えをするのは安価でできる。

<コメント>
無借金の土地を持っている方以外は、お勧めできません。



●新築マンション(重量鉄骨、鉄筋コンクリート)

<デメリット>
・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが11%以上回るのであれば、悪くないかもしれません。

ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提です。多くの場合、何の調査もせず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みにしたが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。

・建築コストが高くなるので、利回りがそこまでよい物件をつくるのが実質困難。

・頑丈にできているため、壊すのに大きな費用が発生する。

<メリット>
・重量鉄骨で34年、鉄筋コンクリートで47年の法定耐用年数があるので、30年の期間で融資が受けられる。

<コメント>
所有している土地がたまたますばらしい立地で無い限り、パスした方がいいでしょう。

規模が相当大きくなりますので、需要があるかをよりシビアに見ていく必要があります。仮に需要があったとしても、他のマンションがまだまだ建つ余地があるのであれば、一考したほうがよいかもしれません。


●中古アパート(木造、軽量鉄骨)

<デメリット>
・融資期間が短期になるため、キャッシュフローがでない。
・修繕費が膨大にかかる。
・防音性がRC(鉄筋コンクリート)と比べて劣るため、競争力が落ちる。
・耐久性がRC(鉄筋コンクリート)と比べて劣る。
・耐震性に疑問があり、築古だと、倒壊の危険性がある。
・火災保険が高額。
・規模が小さい。
・銀行には、建物は、ほとんど価値がないと判断されてしまう。
頭金を30%~40%要求されるケースが多い。

<メリット>
・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、建替えをするのは安価でできる。

<コメント>
減価償却費狙いや土地値以下で購入し、建替えるのであれば購入するもアリです。ただし安易にやると、大損します。ご注意下さい。
その場合キャッシュで買うのであれば、良いと思います。もし、借り入れをして購入するのであれば、パスすべきでしょう。キャッシュフローがでないからです。


●中古マンション(重量鉄骨)
<デメリット>
・法定耐用年数が34年のため、融資期間が短期になるため、キャッシュフローが出ない。
・防音性がRCと比べて劣るため、競争力が落ちる。
・耐久性がRCに比べおとる。
・銀行には、建物は、価値がないと判断されてしまう。
頭金を20%~30%要求されるケースが多い。


<メリット>
・RCと比較すれば、解体費用は安価ですむ。

<コメント>
築9年以内であれば、利回り11%以上で土俵に乗ってくるが、建物自体は、RCと比較すると見劣りしてしまう。築9年以内で、利回り11%以上という物件は、なかなか出てこないと思われます。


●中古マンション(RC)

<デメリット>
・解体費用が高額。
・規模が大きい。

<メリット>
・法定耐用年数が47年のため、融資期間が長期になるため、キャッシュフローが出やすい。
・防音性が高いため、競争力がある。
・耐震性に優れ、余程のことが無い限り、倒壊はしないと思われる。
・耐火性に優れているため、全焼はまず無いと思われる。
・火災保険が安価である。
・躯体がしっかりしている為、耐久性がある。
・銀行の評価も高いため、融資が付きやすい。
頭金が10%程度で済むケースもある。

<コメント>
建築費用が高額なRCですが、中古になると、不当に安く売りに出ていることがある。よく売りに出されている築17年~22年でも、十分キャッシュフローが出るため、優良物件を探しやすい。
築17年~22年でも、躯体がしっかりしているため、リフォームすれば問題なく使用することが可能です。利回りは、11%以上を目安とすればよいでしょう。





ご紹介しているのは、ほんの一部で、他にもすっごく参考になる事が書かれていました



皆さんも一度チェックしてみて下さいね。
PR

COMMENT
Name
Title
Mail
URL
Color
Emoji Vodafone絵文字 i-mode絵文字 Ezweb絵文字
Comment
Pass   コメント編集用パスワード
 管理人のみ閲覧
TRACKBACK
Trackback URL:
10 2017/11 12
S M T W T F S
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30
[08/08 I LOVE HOME]
[07/30 ゆり]
[09/05 国生]
[07/13 近藤]
HN:
ILOVEHOMEスタッフ
性別:
女性
職業:
インテリアコーディネーター
自己紹介:
リノベーションマンション
を販売する
ジャパンアスリートの
スタッフが週代わりに
ブログを更新!!
毎週月曜日と木曜日を
Yo!check it out!! 
<<今日は風が冷たい一日でした・・  | HOME |  吉野家にて・・・>>
Copyright ©  -- I LOVE HOME リノベーション スタッフブログ --  All Rights Reserved
Designed by CriCri / Photo by Melonenmann / Powered by [PR]
/ 忍者ブログ