こんにちは
今日はあいにくの雨
ですね
ですので、この前読んだ「間違いだらけの不動産投資」 村田 幸紀さんの本
がすごく良かったので、一部をご紹介させていただきます
投資法・・・・・・・
●新築アパート(木造、軽量鉄骨)<デメリット>
・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが14％以上回るのであれば、悪くはないかもしれません。
ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提です。多くの場合、何も調査せず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みにしたが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。
・14％と高い利回りを要求するのは、法定耐用年数が木造で22年、軽量鉄骨で19年と、短いため、融資期間が長くとれないので、あまりキャッシュフローがでないからです。
・土地から仕入れようとした場合、この利回りは実質困難でしょう。
・土地があるにもかかわらず、たいした利益にはなりませんので、投資効率はあまりよくありません。
<メリット>
・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、建替えをするのは安価でできる。
<コメント>
無借金の土地を持っている方以外は、お勧めできません。
●新築マンション(重量鉄骨、鉄筋コンクリート)<デメリット>
・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが11％以上回るのであれば、悪くないかもしれません。
ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提です。多くの場合、何の調査もせず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みにしたが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。
・建築コストが高くなるので、利回りがそこまでよい物件をつくるのが実質困難。
・頑丈にできているため、壊すのに大きな費用が発生する。
<メリット>
・重量鉄骨で34年、鉄筋コンクリートで47年の法定耐用年数があるので、30年の期間で融資が受けられる。
<コメント>
所有している土地がたまたますばらしい立地で無い限り、パスした方がいいでしょう。
規模が相当大きくなりますので、需要があるかをよりシビアに見ていく必要があります。仮に需要があったとしても、他のマンションがまだまだ建つ余地があるのであれば、一考したほうがよいかもしれません。
●中古アパート(木造、軽量鉄骨)<デメリット>
・融資期間が短期になるため、キャッシュフローがでない。
・修繕費が膨大にかかる。
・防音性がRC(鉄筋コンクリート)と比べて劣るため、競争力が落ちる。
・耐久性がRC(鉄筋コンクリート)と比べて劣る。
・耐震性に疑問があり、築古だと、倒壊の危険性がある。
・火災保険が高額。
・規模が小さい。
・銀行には、建物は、ほとんど価値がないと判断されてしまう。
頭金を30％～40％要求されるケースが多い。
<メリット>
・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、建替えをするのは安価でできる。
<コメント>
減価償却費狙いや土地値以下で購入し、建替えるのであれば購入するもアリです。ただし安易にやると、大損します。ご注意下さい。
その場合キャッシュで買うのであれば、良いと思います。もし、借り入れをして購入するのであれば、パスすべきでしょう。キャッシュフローがでないからです。
●中古マンション(重量鉄骨)<デメリット>
・法定耐用年数が34年のため、融資期間が短期になるため、キャッシュフローが出ない。
・防音性がRCと比べて劣るため、競争力が落ちる。
・耐久性がRCに比べおとる。
・銀行には、建物は、価値がないと判断されてしまう。
頭金を20％～30％要求されるケースが多い。
<メリット>
・RCと比較すれば、解体費用は安価ですむ。
<コメント>
築9年以内であれば、利回り11％以上で土俵に乗ってくるが、建物自体は、RCと比較すると見劣りしてしまう。築9年以内で、利回り11％以上という物件は、なかなか出てこないと思われます。
●中古マンション(RC)<デメリット>
・解体費用が高額。
・規模が大きい。
<メリット>
・法定耐用年数が47年のため、融資期間が長期になるため、キャッシュフローが出やすい。
・防音性が高いため、競争力がある。
・耐震性に優れ、余程のことが無い限り、倒壊はしないと思われる。
・耐火性に優れているため、全焼はまず無いと思われる。
・火災保険が安価である。
・躯体がしっかりしている為、耐久性がある。
・銀行の評価も高いため、融資が付きやすい。
頭金が10％程度で済むケースもある。
<コメント>
建築費用が高額なRCですが、中古になると、不当に安く売りに出ていることがある。よく売りに出されている築17年～22年でも、十分キャッシュフローが出るため、優良物件を探しやすい。
築17年～22年でも、躯体がしっかりしているため、リフォームすれば問題なく使用することが可能です。利回りは、11％以上を目安とすればよいでしょう。
ご紹介しているのは、ほんの一部で、他にもすっごく参考になる事が書かれていました
皆さんも一度チェックしてみて下さいね。
PR
