5月1日・朝の大阪風景・・・・・・

こんにちは


この前も言われたんですが、


遠方から来られるお客様からよく言われること。


「もう少し時間があったら、大阪を見学して行きたいんですけどね・・・」



なので・・・

新梅田阪急ビル


第二吉本ビルディング・大阪第一生命ビル・吉本ビルディング・ハービス大阪




右手に阪神百貨店


アクティ大阪の北側の北ヤード再開発・・


大阪中央郵便局も移転。遠方から来られるお客様と、だいたいここで待ち合わせしています
貴重な近代建築として保存をもとめる声が強くて、「保存要望書」が提出されているようです。


ヒルトンプラザイースト・・東ですね




四ツ橋筋の桜橋交差点にて・・




堂島ホテル


堂島川にかかる渡辺橋は浪速の名橋50選に選ばれています。江戸時代に架けられたそうです。





大同生命大阪本社ビル・・阪神高速に隠れて面白い形になってますね・・
肥後橋は大阪西区土佐堀一丁目と大阪市北区中之島2丁目を結ぶ、土佐堀川にかかる橋です。




久太郎丁町１の交差点にて、堺筋は大阪市中心部の天下茶屋東１交差点から天神橋１交差点を南北に縦断する道路です・・


農人橋交差点付近にて、この道は雛人形や五月人形など、玩具と駄菓子などの問屋が多い南行きの一方通行です




御堂筋沿いにある神社・・昭和20年の空襲で一度全焼し、再度再建されたそうです。




カルティエ　　　　　　　　　　ルイヴィトン

トリニティリング（愛・友情・忠誠）が伝説的シンボル




地下鉄心斎橋駅近く、新橋の交差点にて。長堀通りと御堂筋が交差しています。長堀通りの名称はかつて長堀川という運河があったことにちなんでいます。





クリスチャンディオール

女性が羨むようなデザインは見事ですね。






四ツ橋筋と長堀通りが交差する四ツ橋の交差点。四ツ橋ビルのみずほ銀行をいつも目印にしています・・




長堀通りとなにわ筋が交差する西大橋の交差点。京阪神不動産新町ビルが目印です。







晴れの日に朝の風景写真取り、決行　雨の日は中止

また、時間がある時に場所と建物の名前入れときますね～

今日は風が冷たい一日でした・・

こんにちは



今日はとても寒い一日でしたね～




本日は明日、東京からお越し頂くお客様の為に、物件情報と資料出しに専念していましたが・・・





資料の多いので　　「もう　嫌だ～休憩」






忍耐力にも以前からあまり自信もありませんでしたので、ちょっと外にでて休憩することにしました～






「寒いぞ～」・・・・と思いながら休憩していると







本社の前にある、「ヒコ・みづのジュエリーカレッジ大阪」の窓を掃除している業者さんを見つけました。




今日は風も強い日なのに、頑張ってるなぁ






悪条件もなんのそのって感じで仕事をこなしていました






状況や周りを言い訳にしない、本来の仕事・・・・・





すごく反省した場面でした。　　　　

間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった4つのワナ～・・・・を読んで

こんにちは




今日はあいにくの雨ですね





ですので、この前読んだ「間違いだらけの不動産投資」　村田　幸紀さんの本がすごく良かったので、一部をご紹介させていただきます





投資法・・・・・・・




●新築アパート(木造、軽量鉄骨)
<デメリット>
・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが14％以上回るのであれば、悪くはないかもしれません。

ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提です。多くの場合、何も調査せず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みにしたが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。

・14％と高い利回りを要求するのは、法定耐用年数が木造で22年、軽量鉄骨で19年と、短いため、融資期間が長くとれないので、あまりキャッシュフローがでないからです。

・土地から仕入れようとした場合、この利回りは実質困難でしょう。

・土地があるにもかかわらず、たいした利益にはなりませんので、投資効率はあまりよくありません。

<メリット>
・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、建替えをするのは安価でできる。

<コメント>
無借金の土地を持っている方以外は、お勧めできません。



●新築マンション(重量鉄骨、鉄筋コンクリート)

<デメリット>
・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが11％以上回るのであれば、悪くないかもしれません。

ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提です。多くの場合、何の調査もせず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みにしたが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。

・建築コストが高くなるので、利回りがそこまでよい物件をつくるのが実質困難。

・頑丈にできているため、壊すのに大きな費用が発生する。

<メリット>
・重量鉄骨で34年、鉄筋コンクリートで47年の法定耐用年数があるので、30年の期間で融資が受けられる。

<コメント>
所有している土地がたまたますばらしい立地で無い限り、パスした方がいいでしょう。

規模が相当大きくなりますので、需要があるかをよりシビアに見ていく必要があります。仮に需要があったとしても、他のマンションがまだまだ建つ余地があるのであれば、一考したほうがよいかもしれません。


●中古アパート(木造、軽量鉄骨)

<デメリット>
・融資期間が短期になるため、キャッシュフローがでない。
・修繕費が膨大にかかる。
・防音性がRC(鉄筋コンクリート)と比べて劣るため、競争力が落ちる。
・耐久性がRC(鉄筋コンクリート)と比べて劣る。
・耐震性に疑問があり、築古だと、倒壊の危険性がある。
・火災保険が高額。
・規模が小さい。
・銀行には、建物は、ほとんど価値がないと判断されてしまう。
頭金を30％～40％要求されるケースが多い。

<メリット>
・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、建替えをするのは安価でできる。

<コメント>
減価償却費狙いや土地値以下で購入し、建替えるのであれば購入するもアリです。ただし安易にやると、大損します。ご注意下さい。
その場合キャッシュで買うのであれば、良いと思います。もし、借り入れをして購入するのであれば、パスすべきでしょう。キャッシュフローがでないからです。


●中古マンション(重量鉄骨)
<デメリット>
・法定耐用年数が34年のため、融資期間が短期になるため、キャッシュフローが出ない。
・防音性がRCと比べて劣るため、競争力が落ちる。
・耐久性がRCに比べおとる。
・銀行には、建物は、価値がないと判断されてしまう。
頭金を20％～30％要求されるケースが多い。


<メリット>
・RCと比較すれば、解体費用は安価ですむ。

<コメント>
築9年以内であれば、利回り11％以上で土俵に乗ってくるが、建物自体は、RCと比較すると見劣りしてしまう。築9年以内で、利回り11％以上という物件は、なかなか出てこないと思われます。


●中古マンション(RC)

<デメリット>
・解体費用が高額。
・規模が大きい。

<メリット>
・法定耐用年数が47年のため、融資期間が長期になるため、キャッシュフローが出やすい。
・防音性が高いため、競争力がある。
・耐震性に優れ、余程のことが無い限り、倒壊はしないと思われる。
・耐火性に優れているため、全焼はまず無いと思われる。
・火災保険が安価である。
・躯体がしっかりしている為、耐久性がある。
・銀行の評価も高いため、融資が付きやすい。
頭金が10％程度で済むケースもある。

<コメント>
建築費用が高額なRCですが、中古になると、不当に安く売りに出ていることがある。よく売りに出されている築17年～22年でも、十分キャッシュフローが出るため、優良物件を探しやすい。
築17年～22年でも、躯体がしっかりしているため、リフォームすれば問題なく使用することが可能です。利回りは、11％以上を目安とすればよいでしょう。





ご紹介しているのは、ほんの一部で、他にもすっごく参考になる事が書かれていました



皆さんも一度チェックしてみて下さいね。

吉野家にて・・・

こんにちは




昨日は物件調査で大阪北区堂島周辺をウロウロ・・





ウロウロすると・・・・・




お腹が減ります・・・・・





吉野家発見





お昼ごはんにする事にしました





時間は12時20分ごろでしたので、人がいっぱいでした






どうしよ～かなぁと思いましたが、入る事に・・・






少し待つと、席が空きましたので、







「並盛、汁だくで」





注文しました





座ってスタッフの人を見ていると、4名（厨房に1名いるので、実質動けるのは3名）が







見ていて気持ちがいいくらい、手際よく作業されていました。





その店内の状況ですが、





接客スペースが15坪ほどの店内でしたが、席に座っている人が20人、待っている人が7人ほど・・・）で





注文、テーブルの掃除、清算、持ち帰りのお客様の対応など・・・





すごい連携プレーでこなしていました。






だいぶ訓練しないと、混乱するだろ～な（私には、むか～しやっていた初代ファミコンのシューティングゲームくらい難しく見えました）





「並盛、汁だく」を食べながら考えていた事・・・・






やっぱり業種は違っても、いいものはいいと思おう






今、大阪でも再開発でもっとよりよくしていこうって言われているけど・・・





再開発後のよりよくなった大阪ってどんな状況なんだろう





逆に考えて、その理想の状況ってすでに大阪にもうあるんじゃないのかなぁ





モンシュシュの「シンプル・イズ・ベスト」みたいに・・・・






「並盛・汁だく」を食べた後は、モンシュシュの堂島ロールを買いに行こうと考えていたまえチャンでした

無印都市って記事読んだなぁ～

こんにちは


今日は休みなので、家でゴロゴロしていました



お昼すぎまでゴロゴロしていると、




「ちょっと　あの本の山どうにかして」



・・・・・・・・



「休みやしえ～やんかぁ～」というあがきをしましたが・・




やっぱり、かなわないので、物置を片付ける作業にとりかかりました





「こんな本読んだなぁ～」




なんて思いながら(なかなか作業がすすまズ・・)　やっていると・・




むか～し読んだ「待ち合わせ・消えゆく名所・無印都市」って記事を見つけました



携帯電話やインターネットが進んで、見えない通信空間が広がって、便利になった分




どこにいても、連絡が取れる状態なので




むか～しみたいに、「今日は○○で夕方五時に待ち合わせしよ～」



って場所を特定しておく必要性が減ったので、街の顔となる特定の場所の力が弱くなったのではないかという考え方です・・・





ちなみに・・・・





建築家のレム・コールハースが、歴史性があまりない巨大都市をジェネリック・シティーと呼んでいて、日本では「無印都市」って訳されているそうです。





そういえば、読もうって思ってた「フラット化する世界」って本もまだ読んでないなぁ




本には色んな人の考え方がのっていますが・・・




やっぱり最終的には、直接会っての人と人のつながり大事やし、





大阪には歴史があるでっと思いながら、





もっと細かく言わせて頂くと、大阪西区には　I　LOVE　HOME　四ツ橋堀江店という




めっちゃ堀江オムライスのおいしい名所あんでと考えながら・・・
























「はよ片づけや」




という意見にも耳を傾け、物置を片付けていたまえチャンでした。